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Rebajando las expectativas inmobiliarias

Martes, 15 Septiembre 2015 blog No Comments

Para entendernos: Al igual que en las empresas la información se maneja, obviamente, según convenga es decir tratar de no mentir pero tampoco dar demasiada información al respecto ya que de lo contrario la estadística, positiva y buena, podría convertirse en algo insuficiente y no tan positivo.

Cuando hablamos de estadística y de porcentaje, si os dais cuenta, nunca nos informan en “Base a qué” es decir el dato inicial, ejemplo:

"La venta de vivienda sube un 30 %" ¿cual es el dato inicial, en base a qué? y ¿que datos incluye? es decir ¿de donde provienen esas ventas (personas, fondos de inversión, etc.)?.
Si analizamos vemos que hay dos datos, desconocidos, que podrían cambiar sustancialmente la visión positiva o negativa del asunto.

_ ¿en base a qué? no es lo mismo un 30% de 1.000 que un 30% de 200, creo que en eso estamos todos de acuerdo y no hace falta que nos lo expliquen ya que hablar de un 30% de aumento sobre algo que estaba a mínimos históricos que ese mismo porcentaje sobre una situación normal es decir lejos de esos mínimos históricos.
Pero ¿porqué nunca se da ese dato o al menos se nos explica como lo han calculado? ¿una media de los últimos xx años? ¿cuantos? ¿como sale esa media?, etc.
Aún así hay manera de disfrazar el resultado, el segundo punto es clave:

_ Si incluimos lo que los Fondos de inversión o capital extranjero (extranjeros que emigran de sus países de origen) compran y lo restamos nos llevaríamos una desagradable sorpresa y es que no son las personas (trabajadores) las que han hecho subir ese maravilloso porcentaje son lo que las empresas suelen denominar “Grandes cuentas” o “Clientes singulares” que por cierto nunca entran en las cuentas diarias para valorar las ventas generales, objetivos comerciales, etc. ya que de esa manera se puede analizar la labor de los distintos departamentos, comercial sobre todo, porque las “Grandes cuentas” y “Clientes singulares o especiales” son cosas de la/s Dirección Ejecutiva…….¿entonces porque no se hace lo mismo en el caso que nos ocupa?, obviamente si se quitara de la ecuación lo que esos Fondos y capital extranjero han comprado el dato no sería satisfactorio.

Os dejo un artículo interesante sobre este tema:

burbuja inmobiliaria espana1

El sabio refranero español asegura que el hombre es el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra y, probablemente, se queda corto. Un ejemplo de esta rara habilidad de los humanos para repetir los mismos errores empieza a vislumbrarse ya en el sector inmobiliario, donde cada vez se oyen más cantos de sirena sobre su recuperación, con la escondida esperanza de volver a ver, en breve, los precios de antes de de la crisis.

Como muestra, dos botones de ayer mismo: los últimos datos del INE -Instituto Nacional de Estadística- sobre compraventa e índice de precios de la vivienda, que multiplicaron los mensajes triunfalistas en la prensa nacional. El primero registró un crecimiento intermensual del 13,9% en julio, mientras que el segundo arrojó un alza del 4% y sumó su quinto trimestre consecutivo de mejora. Estas cifras se suman a otras recientes,como el año de crecimientos de dos dígitos que suma la contratación de hipotecas, un claro termómetro de la fiebre compradora del españolito medio, ése que necesita pedir dinero al banco para poder ser propietario.

Sin contextualizar, estos datos pueden animar a pensar en que "la vivienda pisa el acelerador", o "los precios se recuperan", el problema es que, como señala el profesor de IESE, Carles Vergara "estos índices hay que mirarlos teniendo más en cuenta la tendencia que un dato específico, porque se trata de medias y puede ocurrir, por ejemplo, que si un mes entra una promoción de cien viviendas en pleno barrio de Serrano, el índice marque una fuerte subida que, en realidad no es tal".

Desmontando3

Cuando se echa la vista atrás, se comprueba cómo el precio medio por metro cuadrado de la vivienda libre en España, según datos del INE, continúa estancado en niveles de principios de 2004, en el entorno de los 1.460 euros, con la peculiaridad de que en los últimos dos años se ha abierto una brecha entre las viviendas con más y menos de cinco años (ver gráfico), dato que ayuda a entender que el 80% de las operaciones de compraventa sea en viviendas de segunda mano, las más baratas.

Suma y sigue, porque estas cifras de precios indican que la vivienda continúa arrastrando una caída del 30% desde el pico de 2.100 euros por metro cuadrado que el INE, cuya referencia es el propio Ministerio de Fomento, sitúa en el primer trimestre de 2008. ¿Qué es una subida del 4% tras una caída del 30%? Además, aunque la compraventa de casas acumula en la primera mitad de 2015 un alza del 10,5, en el caso de la vivienda nueva, registra una caída del 36,6%, que se suma a otra del 14% el pasado ejercicio. Además, el total de operaciones sigue siendo apenas la mitad que antes de la crisis.

Desmontando2

Otro dato que lleva a rebajar expectativas es el importe medio de hipotecas concedida. Aunque es verdad que el ritmo de concesión de éstas ha mejorado (en gran parte por el deseo de la propia banca de prestar), continúa en niveles de hace 12 años, ya que los 103.000 euros que, de media, pide un español para adquirir una vivienda (siempre, según el INE) es similar a la financiación que se pedía en 2003 y, nuevamente, un 30% inferior a la que solicitaba en el pico de la burbuja, aunque en lo que llevemos de años acumule un alza del 3,4%.

"Al final todo es macroeconomía y el escenario mundial es, actualmente, bastante incierto y, hasta que estas dudas no pasen, no se puede hablar de recuperación", señala el profesor de IE Business School, Miguel Hernández. En su opinión, los datos positivos de los últimos meses responden a que "tampoco hay mucha inversión alternativa" y a que, "la demanda embalsamada que se había generado en los últimos años, animada por los buenos datos económicos y por la salida al mercado de buenas promociones a buenos precios, ha decidido comprar, en la mayoría de los casos, vendiendo primero la suya", pero cree que todavía faltan un par de curvas para enfilar la recta de la verdadera recuperación.
Su homólogo de IESE coincide en afirmar en que todavía existen muchas incertidumbres macroeconómicas, tanto a nivel nacional como internacional. "Ahora estamos en un momento en el que no sabemos si vamos a una crisis a la japonesa o a una progresiva recuperación".

Lo que sí tiene claro es que volver a los precios de 2007 sería una catástrofe, porque estaríamos hablando de otra burbuja, "a menos que los salarios subieran al mismo tiempo un 60% o un 70%, y eso, ahora mismo, no lo veo".

Fuente: El Confidencial

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